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固定資産税・都市計画税２
BAMCグループの古谷です。
今回も不動産業界から税理士業界に転身した私から、不動産に関連した話題を、みなさんにわかりやすくお伝えしていきます。
さて今回のテーマは「固定資産税・都市計画税」の２回目。
前回固定資産税・都市計画税の概要についてご紹介しました。今回はその負担を軽減するための特例措置を例示していくことにします。
そもそも固定資産税・都市計画税は、所得税や法人税と違い、税務当局が税法等にしたがい税額を算出、それに基づいて納税していく税金です。そのため、下記のような特例措置を活用することが、上手な節税につながっていくことになります。
主な軽減措置としては、以下のものがあげられます。
１． 住宅用地に対する特例（土地の特例）
２． 新築住宅に対する特例（家屋の特例）
３． リフォームに対する特例（耐震改修、バリアフリー工事の特例）
１． 住宅用地に対する特例（土地の特例）
住宅用地については、固定資産税・都市計画税の税額算出の基礎となる課税標準（税額はこれに税率を乗じて算出）を低く抑える特例が設けられています。
| 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 | |
| 住宅の敷地で住宅1戸に付き200㎡までの部分 | 評価額の１／６ | 評価額の１／３ |
| 住宅の敷地で住宅1戸に付き200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分 | 評価額の１／３ | 評価額の２／３ |
したがって、もし店舗・事務所を建築するのか、アパートを建築するのか迷っている場合、賃料収入に大した差が生じないのであれば、アパートを建築する方が、理論的には最終的な手取額は増えることになります。
また、この特例、使い方によって税負担が大きく変わることもあります。
たとえば駐車場付きの賃貸マンションを経営されている場合、その駐車場用地とマンション用地とが分筆登記（隣接するが、別の土地として境界線がひかれている）されていると、この駐車場用地に対しては上記の特例措置が適用されていないことが多く見受けられます。
しかしこの駐車場は専らこのマンションの住民が利用するためのものであることが証明できると、この駐車場とマンションの敷地とを一体で評価してくれることになります。つまり駐車場部分の固定資産税が１／６に軽減することになるのです。
２． 新築住宅に対する特例（家屋の特例）
以下の要件に該当した新築住宅では、固定資産税の税額を減額する特例が設けられています。
| ・ | 建築年月日 | 平成21年1月1日までに新築 | |
| ・ | 床 面 積 | 50㎡以上280㎡以下 （賃貸住宅の場合、床面積が40㎡以上280㎡以下） （なおアパート、マンションなどは1室ごとの面積） |
|
| ・ | 併用住宅 | 居住用部分の割合が１／２以上 |
| 建物の種類 | 適用期間 | 税額減額率 |
| ３階建て以上の耐火・ 準耐火建物 |
新たに課税される年度から 5年度分 |
120㎡までの居住用部分に 相当する税額×１／２ |
| 上記以外の建物 | 新たに課税される年度から 3年度分 |
120㎡までの居住用部分に 相当する税額×１／２ |
なお東京23区の場合、独自の特例措置として、新築された住宅に対して新たに課税される年度から3年度間、固定資産税・都市計画税が減免されます。
・ 建築年月日 平成20年1月2日～平成21年1月1日まで
・ 減免年度 平成21年度、平成22年度、平成23年度
| 床面積 | 減免税額 |
| 50㎡未満 | １／２ |
| 50㎡以上120㎡以下 | 全額 （前記の特例による軽減分含む） |
| 120㎡を超え280㎡以下 | 120㎡以下の部分は全額 （前記の特例による軽減分含む） |
| 120㎡を超える部分は１／２ | |
| 280㎡を超える | １／２ |
この特例措置は、建物を新築する場合のみならず、条件に該当する新築住宅を購入する場合にも適用されます。ただし、この特例措置は上記条件期日、つまり平成21年1月1日新築をもって廃止されることがすでに決定されています。したがって、新築住宅の建築、ないしは購入を検討されている方はお早めに。
３． リフォームに対する特例（耐震改修、バリアフリー工事の特例）
一定の要件に該当するリフォームを行った場合にも、家屋に対する固定資産税の軽減措置が設けられています。ただし、こちらの特例措置は工事終了後3ヶ月以内に一定の書類をそろえ、納税者から各市町村へ申告することが必要となります。
（１） 耐震改修による固定資産税の減額措置 （平成18年度税制改正より創設）
対象住宅 昭和57年1月1日以前に建築されている住宅
工事内容 新耐震基準を満たすために行われる一定の工事
工事期間 平成18年1月1日～平成27年12月31日まで
工事費用 1戸あたり30万円以上
減額内容 1戸あたり120㎡までの居住用部分に相当する
翌年度の固定資産税が１／２に
減額年度 工事期間が平成18年～平成21年 3年度分減額
工事期間が平成22年～平成24年 2年度分減額
工事期間が平成25年～平成27年 1年度分減額
（２） バリアフリー改修工事に対する特例 （平成19年度税制改正より創設）
対象住宅 下記居住者が居住する既存住宅
（平成19年1月1日以前から存在） （賃貸住宅は除く）
居住者要件 いずれかに該当する者
65歳以上である
要介護認定または要支援認定を受けている
障害者
工事内容 一定のバリアフリー工事（廊下拡充、手すり取付等）
工事期間 平成19年4月1日～平成22年3月31日まで
工事費用 補助金を除き自己負担額が30万以上
減額内容 100㎡までの居住用部分に相当する
翌年度の固定資産税が１／３に
ところで固定資産税・都市計画税の節税方法として、各市町村が決定した評価を見直すという方法もあります。こちらは紙面が尽きたようなので、次回に・・・
＊いずれの特例措置についても、紙面の都合上記載できない適用条件、申請方法などがございます。したがって実施を検討される場合には、必ず顧問税理士ないしは弊社担当までご相談ください。
