建築士の名義貸しと欠陥建物の買主

こんにちは。BAMCの安藤です。
これまでも、ひっそり担当していたのですが、皆様により親しんでいただける為、私の安藤の名乗り入りでご紹介させていただくことになりました。
　
これからも、よろしくお願いいたします！


さて、今、当事務所では、ＢＧＭを入れるために、有線放送の計画が進んでいます。
天井に専用のスピーカーを付け、ジャズ、クラッシク等々お好みの音楽を！という訳です。
音楽好きの私としては、実現を心待ちにしていたのですが、建物のオーナーからストップが。

いよいよ有線の配線工事をする段になって、建物の外から露出の配線になるからと、オーナーが許可してくれなかったのです。
　

建物の資産価値を守るためか、だいたい賃貸の建物の工事は許可を取るのが大変ですね。
有線導入を担当している村岡は、かなり苦労しているようです。
村岡さん。最後まで、ギブアップしないでねっ！


ところで、大金を投じて購入した、建物が欠陥物件だったら！？
泣き寝入りしたくない人のために、今回は、緒方弁護士がお送りします。

建築士の名義貸しと欠陥建物の買主

弁護士の緒方義行です。

今回は、「建築士の名義貸しと欠陥建物の買主」です。
建築確認申請書に工事監理者として名前を記載した建築士は、その建物の買主に対して、欠陥による損害について責任を負う場合があることを認めた最高裁判所の判決（平成１５年１１月１４日）が題材です。

建築業界では有名な判例で、建築士からの注目を集めた判決ですが、改めてまとめておきます。
すなわち、
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【建築士の皆さん！要注意です！】
建築確認申請書に名前を載せるだけの名義貸しでも責任を負う場合がありますよ！
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【建物買主の皆さん！あきらめないで！】
　直接の契約関係にある売主以外であっても、責任をとってもらえる場合がありますよ！
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というわけです。


判例の事案はこんなケースです。
「建売住宅の販売会社が、建築士に対し，設計図書の作成と建築確認申請手続の代行を依頼しました。工事監理者は未定でしたが、その建物は建築士による工事監理が必要な建物で、しかも、大阪市では建築確認申請の段階で工事監理者を記載するように指導していたため、建築確認申請書の工事監理者の箇所には建築士の名前を記載しておいてほしいと頼みました。そこで、頼まれたままに、その建築士は、建築確認申請書の工事監理者欄に自分の名前を記載して建築確認申請を行いました。そして、建築確認がおりたので、建築士は、設計図書の作成と建築確認申請手続代行の報酬をもらいました。工事監理については、現実に依頼されることはなかったので、最後まで工事監理に当たることはありませんでした。
　しかし、その後、建物は、建築確認を受けた設計図書とは異なる施工図面に基づいて、しかも、工事監理者がいない状態で建築され、重大な欠陥のある建築物となりました。そして、その欠陥住宅を購入した買主が欠陥に気付いて、売主とその仲介業者を訴えました。代金返還請求と損害賠償請求です。
　裁判の結果、買主は、仲介業者には勝訴できませんでしたが、売主にはほぼ全面勝訴しました。しかし、売主には資力がなくて、代金の返還も損害の賠償もできませんでした。困った買主は、建築確認申請書の工事監理者欄に名前が記載されていた建築士を訴えたのです。」

　最高裁判所の判決は建築士の責任を認めるものでした。

ＰＯＩＮＴ　建築士の一般的注意義務―専門家責任
　建築士は、その業務を行うに当たり、建築物の将来の買主に対する関係でも、建築士による設計・工事監理を規定した法規制の実効性を失わせるような行為をしてはならない法的義務がある。そして、故意又は過失によりこれに違反する行為をした場合には、その行為により損害を被った買主に対して、不法行為に基づく損害賠償責任を負う。

　建築士だけでなく、独占業務が認められている専門家には、高度で広範囲の注意義務があるということになると思われますので、専門家は気を引き締めなければなりません。
　
　本件の判決では、「建築主との間で工事監理契約が締結されておらず、将来締結されるか否かも未定であるにもかかわらず、建築士が、建築主の求めに応じて建築確認申請書に自分が工事監理を行う旨の実体に沿わない記載をし、工事監理を行わないことが明確になった段階でも、建築主に工事監理者の変更の届出をさせる等の適切な措置を執らずに放置したこと、そのため、実質上、工事監理者がいない状態で建築された建物が重大な瑕疵のある建築物となったこと」などを重視して、建築士の行為は、法規制の実効性を失わせる行為にあたり、買主に対する不法行為になると判断しました。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（弁護士　緒方　義行）
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