― 経営者、起業準備の方必見です！―建物賃借人の原状回復義務

弁護士の緒方義行です。

今回は、建物賃貸借契約の終了時に問題になる建物賃借人の原状回復義務についてです。

建物賃貸借契約が終了した後に、敷金や保証金の返還にあたって、賃借人の原状回復義務の有無や範囲などをめぐって争いになることがよくあります。
今回は、建物賃借人に原状回復義務があるのか、その内容や範囲はどのようなものかについて、判例を題材に見ておこうと思います。


１　原状回復義務の有無
　　まず、大前提として、「賃借人に原状回復義務があるのか」です。
　契約書に書いてあることが多いので問題になることは少ないですが、実は法律の条文には直接的には書いていないことなのです。
　この点、最高裁判所の判決をはじめとして、判例は、「賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある」としています。
　つまり、契約書に書いてあろうとなかろうと、賃借人には原状回復義務があります。


２　原状回復義務の内容
　　それでは、この原状回復義務とはどのようなものなのでしょうか。
　　まず、一般的に、賃借人が賃借物件に付属させた物がある場合、その付属物が賃借物件の通常の使用収益を妨げているときは、賃借人には、これを収去する義務があると理解されています。
　　問題となるのは、「損耗・毀損部分の補修義務は、どの程度まであるのか」です。具体的には、「損耗・毀損部分の補修費用のうち、賃借人が負担しなければならないのは、どの範囲のものか」という形で問題になります。

　（１）通常損耗について
　　建物の損耗・毀損には、賃借人が通常の使用をするだけでも発生するものと通常の使用をするだけでは発生しないものがあります。もっと細かく言うと（国土交通省住宅局のガイドラインなど）、（ア）建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）、（イ）賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）、（ウ）賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等に分けることができます。
　　このうち、賃借人が費用を負担しなければならない損耗等は（ウ）であり、例えば、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、（ア）（イ）の経年変化あるいは通常損耗の修繕であって、賃貸人がその費用を負担すべきであると考えられています。
　最高裁判所の判例も、（ア）（イ）の劣化又は価値の減少に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることによって行われていると言っています。
　　したがって、賃貸借契約により定められ又は社会通念上通常の方法により目的物の使用収益をしている限り、原則として「返還時の状態」で返還すれば足り、通常損耗について原状回復義務はありません。

（２）賃借人の義務違反による損耗・毀損について
　　賃借人には、善管注意義務をもって賃借物件を保管する保管義務があり、また、契約又は目的物の用法に従って使用収益する用法遵守義務があります。これらに違反した使用によって生じた損耗・毀損を復旧することは、上記のとおり、原状回復義務に含まれることになり、これを復旧しないで賃借物件を返還した場合には、賃貸人は賃借人に損害賠償として補修費用相当額を請求することができます。そして、それは普通、敷金と相殺されます。
　　

３　原状回復義務の程度
　　通常損耗を超える損耗・毀損であるとして原状回復義務の対象となったとしても、どの程度の補修・交換をする義務があるのでしょうか。原状回復義務の程度の問題は、補修・交換の範囲の問題、負担すべき補修・交換費用の額の問題になります。
　　基本的な考え方として、国土交通省住宅局のガイドラインは、「原状回復は毀損部分の復旧であることから、可能な限り毀損部分に限定し、毀損部分の補修工事が可能な最低限度を施工単位とすることを基本とする。したがって、賃借人に原状回復義務がある場合の費用負担についても、補修工事が最低限可能な施工単位に基づく補修費用相当分が負担対象範囲の基本となる。」としています。
　裁判例にも、カーペット敷替えは不要でクリーニングで足りるとしたものや、カビが発生したカーペット等の修繕費用につき賃借人の責任を２割程度としたものなどがあります。


４　通常損耗についての原状回復特約（通常損耗補修特約）の成否について
　　建物賃貸借契約の契約書に「賃借人は建物明け渡し時に建物を契約締結時の原状に回復しなければならない」とか、「賃借人は賃借建物を明け渡すときは、畳の表替え、襖の張替、クロスの張替、クリーニング費用を負担する」といった条項が書いてあることがあります。
　　このような特約が通常損耗についても原状回復義務を定めたものであるかどうかが争われることもあります。
　　最高裁判所の判例で、この点について判断したものがありますので、見ておきます。

　【最高裁判所の判決になった事案は？】
　　問題になった事案の契約書には、「賃借人が住宅を明け渡すときは、住宅内外に存する賃借人又は同居者の所有するすべての物件を撤去してこれを原状に復するものとし、契約書別紙の負担区分表に基づき補修費用を賃貸人の指示により負担しなければならない」旨を定めていました。
そして、別紙の負担区分表には、補修費用の負担基準を定めた一覧表があり、補修の対象物、補修を要する状況、補修方法、補修費用の負担者等が項目別に記載されていました。
例えば、補修の対象物「襖紙、障子紙」の要補修状況は「汚損（手垢の汚れ、タバコの煤けなど生活することによる変色を含む）・汚れ」であり、補修の対象物「各種壁・天井等仕上材」の要補修状況は「生活することによる変色・汚損・破損」というものであり、いずれも退去者が補修費用を負担するものとしていました。
また、負担区分表には、「破損」とは「こわれていたむこと。また、こわしていためること。」であり、「汚損」とは「よごれていること。または、よごして傷つけること。」である旨の説明が記載されていました。
そして、賃貸人は、賃貸借契約締結に先立ち、入居者説明会を開催して、契約書と補修費用の負担基準等を説明した「すまいのしおり」という書面を配布し、補修費用については負担区分表に基づいて負担することになるとの説明をしましたが、区分表の個々の項目についての説明はしていませんでした。

　【最高裁判所の判決の内容は？】
　　このような事案で、最高裁判所の判決は、「賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。
それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要負担分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。
そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」と述べた上で、これを本件についてみると、原状回復に関する約定を定めている本件契約書の条項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできないし、また、本件負担区分表についても、要補修状況を記載した「基準になる状況」欄の文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえないとし、したがって、本件契約書には、通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容を具体的に明記した条項はないといわざるを得ないと判示しました。
また、賃貸人が開催した入居説明会についても、その際の原状回復に関する説明で、補修費用は負担区分表に基づいて負担することになるとの説明をしたが、区分表の個々の項目についての説明はしなかったことから、通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったといわざるを得ないとも判示しました。
そして、「そうすると、賃借人は、本件契約を締結するに当たり、通常損耗補修特約を認識し、これを合意の内容としたものということはできないから、本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできないというべきである。」としました。


５　通常損耗についての原状回復特約（通常損耗補修特約）の効力について
　　上記の最高裁判所の判例に見られるように、通常損耗についても原状回復義務があるという合意の成立が認められるためには、かなり厳格な要件を満たす場合に限られるということになりますが、仮にそのような合意の成立が認められる場合であっても、さらに、その契約条項が消費者契約法１０条（信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とする）により無効とされたり、公序良俗違反として無効とされることもありますので、注意が必要です。

（弁護士　緒方　義行）
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