不動産の価格

　みなさん初めまして。BAMCグループの古谷です。
　不動産業界から税理士業界に転身した私からは、不動産に関連した話題を、みなさんにわかりやすくお伝えしていきたいと思います。

　前回「路線価」という公的な土地の価格を取り上げましたが、今回は他の公的価格を取り上げてみたいと思います。
　
　実は我が国では土地の価格を表すものとして、次の価格が法律で定められていています。
すなわち、「公示価格（地価公示価格）」、「基準地標準価格（基準地価）」、「固定資産税評価額」。これに前回取り上げた「路線価」の４つがあるため、一般的には土地は「一物四価」もしくは、これに実際の売買価格（取引価格）を含め、「一物五価」などと言われたりしています。
しかも現在の法律では、公示地価を100とした場合、基準地価100、路線価80、固定資産税評価額70を目安に評価することが定められているため、一般の方にとっては、きわめてわかりにくい仕組みとなっています。

（実は「路線価」には2種類有り、前回取り上げた路線価は「相続税路線価」。一般的に路線価といえばこちらを指しますが、固定資産税評価額にも路線価があり、こちらは固定資産税路線価と言われています。）
　
　それぞれの価格はそれぞれの目的に応じて利用され、それぞれの根拠となる法律における「時価」となるため、その使い方には注意を要するところです。しかも、土地ほど個別的要因に左右される商品はないため、あくまでもその地域の標準的な価格を示す公示地価や路線価では、その土地の評価額そのものを表すことができません。したがって、こうした公的な価格は、上昇あるいは下落の全体的な傾向をつかむための「指標」として考えた方がよいと思われます。
　
□ 公示価格（地価公示価格）

毎年１月１日を評価基準日とし、3月下旬に国土交通省より公示される価格。
都市部とその周辺に標準地を選び、1つの地点に2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定評価を行い、その結果を調整した上で決定されています。
最新の取引事情や収益性を加味されており、公示価格は公共事業用地の取得価格算定の基礎とされるほか、一般の土地取引価格に対する指標となることが目的とされています。

□ 基準地価格（基準地価）

毎年7月1日を評価基準日とし、９月下旬頃に各都道府県より公示される価格。
価格の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ同様。
調査の対象となる基準地は公示地価と異なっていますが、一部には公示地価の標準地と重複しているところもあるため、半年ごとの地価動向をみることができる場合もあります。

□ 固定資産税評価額

基準年度の前年の1月1日を評価基準日とし、基準年度の4月1日（基準年度以外の年度は3月1日）に各市町村が固定資産課税台帳に登録することで公表される価格。
基準年度は3年ごとに訪れる（直近では平成18年がこれに該当）ため、この価格のみ評価替えは3年に1度となります。
固定資産税評価額は、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の算定基礎となります。ただし、固定資産税・都市計画税については固定資産税評価額から一定の操作をした、それぞれの課税標準額をもとに算出されます。そのため、固定資産税評価額が下落しても、税額そのものは下がらない、という現象が発生することも。